Thẩm định giá đất, bất động sản là hoạt động phổ biến và tất yếu hiện nay để xác định chính xác giá trị của tài sản, tránh những thiệt hại kinh tế cho cả chủ tài sản và người mua – bán trong các giao dịch như mua bán, góp vốn, thế chấp… Đặc biệt, đất đai, bất động sản nói chung là những tài sản có giá trị lớn, giá trị chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như vị trí địa lý, hình thái, quy định pháp luật, loại hình sử dụng…

Khái niệm bất động sản

 Theo quy định tại Điều 107 của Luật dân sự năm 2015, bất động sản bao gồm:

  • Đất đai;
  • Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
  • Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
  • Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được. Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.

Các loại bất động sản hiện nay

Hiện nay, bất động sản đang được chia thành 3 nhóm chính:

  • Bất động sản đầu tư xây dựng: Gồm các Bất động sản nhà ở (Đất nền, chung cư, nhà đất, shophouse, khách sạn, homestay, codontel…); Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ; Bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội); Bất động sản là trụ sở làm việc…
  • Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bao gồm chủ yếu là đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ hải sản, đất hiếm, đất làm muối, đất chưa sử dụng…
  • Bất động sản đặc biệt: Bao gồm chủ yếu là các Bất động sản tâm linh, tín ngưỡng văn hóa như các công trình bảo tồn quốc gia, nhà thờ họ, di sản văn hoá vật thể, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang…

​Trong các nhóm trên thì Bất động sản đầu tư xây dựng chiếm tỷ trọng lớn nhất, chịu sự tác động của nhiều yếu tố chủ – khách quan và được giao dịch thường xuyên trên thị trường. Đây cũng là nhóm BĐS thường xuyên phải dịch vụ thẩm định giá phổ biến nhất.

Thẩm định giá đất, bất động sản là gì?

Thẩm định giá đất, bất động sản là hoạt động  xem xét, tính toán giá trị của bất động sản đó được quy đổi ra đơn vị tiền mặt theo giá trị thị trường tại thời điểm định giá, theo các tiêu chuẩn, quy định của luật giá và Hội thẩm định giá Việt Nam.

Hay nói cách khác, thẩm định giá, định giá bất động sản là việc xác định số tiền của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất…đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích nhất định dựa trên những phương pháp thẩm định phù hợp với quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Thực tế hiện nay, giá bất động sản trên thị trường phụ thuộc chính vào quan hệ cung – cầu và các yếu tố như: Vị trí địa lý, các tiện ích đi kèm (đường đi, trường học, bệnh viện, khu vui chơi, khu mua sắm – thương mại…), các chính sách Nhà nước. Bên cạnh đó còn chịu ảnh hưởng từ việc đầu cơ, quyền phân phối bất động sản đó.

Vì vậy, việc thẩm định giá đất đai, bất động sản đòi hỏi cần có chuyên môn về thẩm định giá cũng như nắm rõ các quy định về pháp luật, thị trường.

Cách định giá bất động sản thông thường

Hiện nay, phần lớn những doanh nghiệp hay cá nhân không có chuyên môn về thẩm định giá thường tự thẩm định giá đất, bất động sản theo các cách sau:

  • Định giá theo kinh nghiệm, ước chừng theo quan điểm cá nhân
  • Định giá đất theo bảng giá đất đền bù của Nhà nước
  • Định giá bất động sản theo ý kiến của mô giới bất động sản, người dân địa phương
  • Thẩm định giá thông qua ngân hàng…

Tuy nhiên độ chính xác của các cách định giá trên thường thiếu chính xác bởi nhiều nguyên nhân, gây ra những thiệt hại kinh tế cho cả phía chủ tài sản hoặc nhà đầu tư, người mua. Trong khi đó, đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp là đơn vị phải có đủ điều kiện pháp lý (có giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá – do Bộ Tài chính cấp; có giấy chứng nhận ĐKKD) và chuyên môn thẩm định giá.

Tại sao cần thuê đơn vị thẩm định giá bất động sản

Như đã nói ở trên, dịch vụ thẩm định giá là ngành dịch vụ đặc thù, có điều kiện, đòi hỏi cả yêu cầu pháp lý và chuyên môn về định giá thì mới đảm bảo độ chính xác về xác định giá trị tài sản.  Việc thuê thẩm định giá đất, bất động sản vì các lý do:

  • Xác định chính xác giá trị tài sản tại thời điểm định giá nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan tới tài sản đó.
  • Giúp các chủ tài sản có cơ sở pháp lý (thông qua chứng thư, báo cáo thẩm định giá) để thực hiện các giao dịch, mục đích cụ thể như: vay vốn ngân hàng, góp vốn cổ phần, báo cáo tài chính, chứng minh năng lực tài chính, mua bán, phân chia tài sản
  • Tạo sự khách quan, chính xác về giá trị đất – bất động sản; đảm bảo công bằng cho cả chủ tài sản và người mua, nhà đầu tư, cơ quan pháp luật.
  • Rà soát được tính pháp lý của bất động sản, bởi muốn tiến hành thẩm định giá đất cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán, thuê đất hay các giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng…

Mục đích của định giá đất, bất động sản

Cũng giống như các tài sản khác, việc thẩm định giá bất động sản thường phục vụ các mục đích sau:

  • Thế chấp, hoàn thiện hồ sơ vay vốn với Ngân hàng/tổ chức tín dụng.
  • Mua bán, chuyển nhượng, góp vốn cổ phần
  • Giải quyết tranh chấp bất động sản
  • Làm giá khởi điểm đấu thầu quyền sử dụng đất
  • Xử lý nợ, đền bù tài sản.
  • Lập dự toán dự án đầu tư liên quan tới bất động sản.
  • Phân chia, thừa kế bất động sản
  • Hạch toán kế toán, tính thuế
  • Làm giá khởi điểm đấu thầu quyền sử dụng đất
  • Các mục đích khác

Phí thẩm định giá đất, bất động sản

Chi phí thẩm định giá bất động sản là tiền thuê đơn vị thẩm định giá thực hiện việc xác định giá trị bất động sản đó. Thông thường phí thẩm định giá được tính theo 2 cách:

  • Một là tỷ lệ phần trăm (%) của tổng giá trị đất đai, bất động sản sau khi sơ bộ giá trị của bất động sản đó cộng công tác phí, phí thẩm tra (nếu có). Bảng phí quy định cụ mức phí theo thể tỷ lệ phần trăm của tài sản sẽ do từng đơn vị thẩm định giá đưa ra.
  • Hai là báo giá trọn gói dịch vụ thẩm định giá đất, bđs theo thỏa thuận của đơn vị thẩm định giá và người thuê dịch vụ.

Hồ sơ định giá đất, nhà đất, bất động sản

1. Đối với đất đai, nhà cửa

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà
  • Giấy phép xây dựng (nếu có)

2. Công trình xây dựng

  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
  • Giấy phép xây dựng
  • Bản vẽ hoàn công
  • Hợp đồng thi công

3. Dự án bất động sản

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Quyết định giao đất

Quy trình thẩm định giá đất, bất động sản

  • Bước 1: Tiếp nhận thông tin, nhu cầu

Nhân viên kinh doanh, thẩm định viên sẽ tiếp nhận thông tin của khách hàng bao gồm: loại hình tài sản cần định giá, mục đích thẩm định giá. Từ đó sẽ hướng dẫn khách hàng gửi các giấy tờ cần thiết để sơ bộ giá tài sản và báo phí thẩm định cho khách hàng.

  • Bước 2: Xây dựng kế hoạch thẩm định giá, khảo sát thực tế.

Sau khi tiếp nhận đủ hồ sơ pháp lý của tài sản, bộ phận thẩm định sẽ xây dựng kế hoạch thẩm định cụ thể. Tiếp đến, các thẩm định viên sẽ khảo sát thực tế tới bất động sản đó (nếu cần).

Việc khảo sát nhằm xác định các thông tin: vị trí, diện tích đất, các tài sản trên đất, chiều dài đường ngõ, môi trường kinh doanh, môi trường sống…vv. Tham khảo các giao dịch thực tế xung quanh bất động sản đó.

  • Bước 3: Xây dựng báo cáo thẩm định giá bất động sản

Lập báo cáo thẩm định giá bất động sản theo quy định và Tiêu chuẩn của Luật thẩm định giá Việt Nam.

  • Bước 4: Kiểm soát và phát hành

Báo cáo thẩm định giá sau khi được lập sẽ chuyển sang bộ phận kiểm soát để kiểm tra lại toàn bộ nội dung và hình thức của báo cáo, chứng thư thẩm định giá đó trước khi in ấn và phát hàng cho khách hàng.

Công ty thẩm định giá bất động sản tốt nhất

Dịch vụ thẩm định giá, định giá bất động sản là một trong những lĩnh vực chuyên sâu của SunValue. Chúng tôi luôn tự tin với thế mạnh của mình như: gần 20 năm hoạt động trong ngành thẩm định giá, hệ thống 45 Chi nhánh – PGD trên toàn quốc, kho dữ liệu thông tin dồi dào, đội ngũ chuyên gia thẩm định đông đảo, có trình độ cao, quy trình thẩm định nhanh, chặt chẽ, tối giảm chi phí thẩm định…Thẩm định giá Sunvalue sẽ cung cấp cho khách hàng giá trị của bất động sản một cách tối ưu nhất theo từng mục đích thẩm định.

Thẩm định giá Đông Dương – SunValue cam kết:

  1. Sơ bộ giá trị trong vòng 24h sau khi tiếp nhận hồ sơ
  2. Bảo hành giá trị thẩm định sau khi phát hành
  3. Chi phí thẩm định tối ưu, cạnh tranh nhất hiện nay
  4. Chứng thư, báo cáo thẩm định có giá trị pháp lý trên toàn quốc
  5. Báo cáo và chứng thư thẩm định được hơn 80% Ngân hàng, tổ chức tín dụng, kiểm toán tại Việt Nam chấp thuận.

Thông tin chi tiết:

Thẩm định giá SunValue – Tạo dựng niềm tin.