5 SAI LẦM PHỔ BIẾN NHẤT KHI ĐỊNH GIÁ CHUNG CƯ VAY NGÂN HÀNG NĂM 2026

Đối với quy trình cấp vốn tín dụng với tài sản đảm bảo là chung cư, căn hộ thì yêu cầu thẩm định giá chung cư là bước quan trọng để xác định hạn mức cho vay và cơ sở hạn chế rủi ro cho khoản vay tín dụng đó. Tuy nhiên, trong thực tế năm 2026, rất nhiều cá nhân và doanh nghiệp vẫn mắc phải những sai lầm phổ biến khiến hồ sơ vay vốn bị định giá thấp, kéo dài thời gian giải ngân hoặc thậm chí bị từ chối cho vay.

• Dịch vụ thẩm định giá nhà, căn hộ uy tín tại miền Bắc
• Thẩm định giá nhà để vay vốn ngân hàng: Cần lưu ý điều gì?

Dưới đây là 5 sai lầm phổ biến nhất khi thẩm định giá căn hộ chung cư vay vốn ngân hàng mà bạn nên tránh.

Nghĩ rằng giá mua bán là giá trị thẩm định

Sai lầm phổ biến nhất của nhiều người là cho rằng giá mua bán trên hợp đồng chính là giá trị thẩm định. Thực tế, giá thẩm định phụ thuộc vào nhiều yếu tố như:

• Giá giao dịch thực tế trên thị trường
• Diện tích nhà – căn hộ
• Vị trí dự án – chung cư có căn hộ đó
• Tầng căn hộ
• Hướng nhà
• Tình trạng nội thất
• Pháp lý căn hộ
• Uy tín chủ đầu tư
• Thanh khoản dự án

Trong nhiều trường hợp, giá thẩm định thấp hơn giá mua bán 5% – 20%, đặc biệt với các căn hộ mua đầu cơ hoặc mua vào giai đoạn sốt giá.

Nếu người vay vốn không hiểu điều này, họ sẽ bị thiếu vốn so với kế hoạch ban đầu.

Không chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý căn hộ

Một sai lầm rất nghiêm trọng khi thẩm định giá chung cư vay ngân hàng là thiếu hồ sơ pháp lý. Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản và khả năng được ngân hàng chấp nhận thế chấp.

Hồ sơ cần chuẩn bị thường bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (Sổ hồng)
• Hợp đồng mua bán căn hộ
• Biên bản bàn giao nhà
• Bản vẽ mặt bằng căn hộ (nếu có)
• Hóa đơn nộp tiền mua nhà (nếu chưa có sổ)

Nếu hồ sơ pháp lý không đầy đủ, ngân hàng có thể:

• Giảm tỷ lệ cho vay
• Yêu cầu bổ sung hồ sơ
• Từ chối tài sản đảm bảo

Điều này làm kéo dài thời gian vay vốn.

Chọn đơn vị thẩm định giá không được ngân hàng chấp thuận

Năm 2026, hầu hết các ngân hàng chỉ chấp nhận kết quả thẩm định từ danh sách công ty thẩm định giá được phê duyệt, hoặc đã ký kết hợp tác chiến lược với ngân hàng đó. Tuy nhiên, nhiều khách hàng tự thuê công ty thẩm định bên ngoài nhưng ngân hàng không chấp nhận kết quả.

Điều này sẽ dẫn tới các rủi do cho chủ tài sản gặp phải như:

• Phải thẩm định lại từ đầu
• Mất thêm chi phí thẩm định
• Chậm giải ngân
• Ảnh hưởng kế hoạch tài chính

Vì vậy, trước khi thẩm định giá căn hộ để vay vốn, chủ tài sản cần hỏi rõ ngân hàng về danh sách công ty thẩm định được chấp thuận hoặc làm việc với các đơn vị thẩm định giá được ngân hàng chỉ định.

Không hiểu cách ngân hàng xác định hạn mức cho vay

Nhiều người vẫn nghĩ rằng ngân hàng sẽ duyệt khoản vay theo tỷ lệ phần trăm (%) trên giá mua căn hộ. Nhưng trên thực tế, ngân hàng sẽ cấp vốn vay theo tỷ lệ % của giá trị thẩm định căn hộ đó.

Ví dụ: Giá mua căn hộ: 5 tỷ; Giá trị thẩm định thực tế do công ty thẩm định giá xác định là: 4.5 tỷ; ngân hàng cho vay 80% thì số tiền vay được tối đa sẽ là: 4.5 tỷ × 80% = 3.6 tỷ

Như vậy, nếu không dự tính trước được khoản tiền được vay, chủ tài sản sẽ bị thiếu hụt vốn.

Ngoài ra, việc xác định hạn mức vay còn được ngân hàng xem xét dựa trên các yếu tố bổ sung như: còn xem xét:

• Lịch sử tín dụng
• Tình trạng nợ xấu- tỷ lệ tín dụng
• Mục đích vay

Nghĩ rằng nội thất làm tăng giá trị thẩm định rất nhiều

Đây là một hiểu lầm rất phổ biến. Nhiều chủ căn hộ đầu tư nội thất 300 – 500 triệu và nghĩ rằng giá trị thẩm định sẽ tăng tương ứng. Tuy nhiên, trong thẩm định giá:

Nội thất chỉ được tính một phần giá trị, không tính 100%.

Thông thường:

• Nội thất cơ bản: tính giá trị thấp
• Nội thất cao cấp: tính khấu hao
• Nội thất đã qua sử dụng: tính giá trị còn lại

Kinh nghiệm để thẩm định giá chung cư vay ngân hàng được giá tốt

Để căn hộ được thẩm định giá tốt và vay được hạn mức cao, bạn nên lưu ý:

• Chuẩn bị hồ sơ pháp lý đầy đủ
• Cung cấp hợp đồng mua bán, hóa đơn thanh toán
• Cung cấp thông tin các căn hộ giao dịch cùng tòa nhà
• Hoàn thiện nội thất cơ bản
• Chọn thời điểm thị trường ổn định
• Chọn đơn vị thẩm định uy tín
• Căn hộ có sổ hồng sẽ được định giá cao hơn
• Căn góc, tầng trung thường dễ định giá cao hơn
• Dự án của chủ đầu tư uy tín sẽ có tính thanh khoản tốt
• Không nên khai giá mua bán quá thấp trên hợp đồng

Lựa chọn đơn vị thẩm định giá nhà chung cư uy tín ở đâu?

Thẩm định giá Đông Dương – SunValue được biết đến là thương hiệu hàng đầu Việt Nam về thẩm định giá bất động sản như: đất đai, nhà ở, căn hộ chung cư… Với kinh nghiệm hơn 23 năm hoạt động chuyên sâu về định giá, Đông Dương –SunValue đã định giá thành công hàng nghìn bất động sản khác nhau trên toàn quốc.

Chứng thư của Đông Dương – SunValue có đủ tính pháp lý và uy tín để sử dụng cho các giao dịch như: vay vốn ngân hàng, mua bán – chuyển nhượng, góp vốn đầu tư, phân chia tài sản, đền bù…

Các thế mạnh nổi bật của Đông Dương – SunValue gồm:

• Hệ thống CN-PGD rộng khắp cả nước với 55 địa điểm trên toàn quốc.
• Là đối tác phụ trách thẩm định tài sản đảm bảo cho hơn 85% ngân hàng tại Việt Nam; trong đó gồm nhiều ngân hàng lớn như: VIB, SHB, Agribank, Sacombank, BIDV, Viettinbank, MSB, Citibank, Wooribank, Ngân hàng Bản Việt…
• Kinh nghiệm định giá thực tế phong phú với hàng trăm nghìn căn hộ, chung cư, dự án BĐS đã được định giá thành công.
• Chứng thư hợp pháp, là căn cứ pháp lý sử dụng cho nhiều mục đích cụ
• Thời gian nhanh chóng: Hoàn thành trong 1–3 ngày làm việc.
• Bảo hành giá trị tài sản sau thẩm định
• Tư vấn hồ sơ định giá miễn phí

Kết luận

Thẩm định giá chung cư để vay vốn ngân hàng là bước quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền vay, thời gian giải ngân và kế hoạch tài chính của người vay. Năm 2026, các ngân hàng kiểm soát thẩm định giá ngày càng chặt chẽ, vì vậy người vay cần lựa chọn đơn vị thẩm định giá uy tín, thương hiệu lớn – có ký kết hợp tác với nhiều ngân hàng để được tư vấn tốt nhất.

Thông tin liên hệ:

• Hotline: 0901 186 200
• Web: dinhgiasunvalue.com