Thẩm định giá dự án nông nghiệp là hoạt động chuyên môn có điều kiện, thẩm định viên không chỉ cần đủ các điều kiện pháp lý mà còn phải có kiến thức về tài chính, nông nghiệp, bất động sản, thị trường… Nếu không đánh giá toàn diện về giá trị, thẩm định viên hoặc chủ dự án có thể khiến doanh nghiệp chịu tổn thất lớn về tài chính và đánh mất nhiều cơ hội phát triển. Vậy đâu là những sai lầm phổ biến nhất? Hãy cùng chuyên gia thẩm định giá phân tích chi tiết.
TÓM TẮT NỘI DUNG
Vì sao việc định giá dự án nông nghiệp khó hơn các loại tài sản khác?
Khác với các dự án như bất động sản, doanh nghiệp,
Khác với nhà ở hay đất nền, giá trị của một dự án nông nghiệp phụ thuộc đồng thời vào rất nhiều yếu tố:
- Giá trị quyền sử dụng đất
- Hiện trạng pháp lý
- Quy hoạch
- Hệ thống hạ tầng
- Giá trị cây trồng, vật nuôi
- Máy móc thiết bị
- Công nghệ sản xuất
- Dòng tiền trong tương lai
- Rủi ro thị trường
- Biến đổi khí hậu
Do đó, nếu chỉ nhìn vào diện tích đất hoặc tổng chi phí đầu tư sẽ không phản ánh đúng giá trị thực của dự án.
10 sai lầm phổ biến khi định giá dự án đầu tư nông nghiệp
1.Chỉ tính giá trị đất mà bỏ qua giá trị toàn bộ dự án
Đây là sai lầm xuất hiện nhiều nhất.
Nhiều chủ đầu tư cho rằng: Dự án rộng 100 ha thì chỉ cần lấy giá đất khu vực nhân lên. Đây là cách tính hoàn toàn sai. Giá trị của một dự án còn bao gồm: nhà kính, hệ thống tưới, điện, đường nội bộ, kho lạnh, nhà xưởng, cây trồng, thương hiệu, hợp đồng tiêu thụ, quy trình sản xuất.
Nếu chỉ định giá đất, doanh nghiệp có thể bị giảm giá trị hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng.
2. Không đánh giá giá trị pháp lý của dự án
Một dự án có: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quy hoạch rõ ràng; giấy phép đầu tư; hồ sơ môi trường đầy đủ…luôn có giá trị cao hơn dự án còn thiếu hồ sơ pháp lý.
Nhiều doanh nghiệp bỏ qua yếu tố này khiến kết quả định giá không phản ánh đúng khả năng khai thác cũng như mức độ an toàn của dự án.
3. Định giá theo chi phí đầu tư mà không xét hiệu quả kinh doanh
Nhiều doanh nghiệp nghĩ rằng: Đầu tư 200 tỷ thì dự án phải có giá 200 tỷ. Đây là quan điểm chưa chính xác. Nếu dự án hoạt động không hiệu quả, doanh thu thấp, thua lỗ kéo dài, thị trường tiêu thụ kém thì giá trị thực tế có thể thấp hơn rất nhiều so với tổng chi phí đã bỏ ra.
Ngược lại, một dự án đầu tư thấp nhưng tạo dòng tiền lớn lại có giá trị cao hơn.
4. Không đánh giá dòng tiền tương lai
Đối với các dự án nông nghiệp công nghệ cao, trang trại chăn nuôi, vùng nguyên liệu, cây ăn quả lâu năm, rừng trồng… thì giá trị chủ yếu nằm ở khả năng tạo lợi nhuận trong tương lai. Nếu chỉ dựa trên tài sản hiện hữu mà bỏ qua dòng tiền dự kiến, kết quả định giá sẽ thiếu chính xác.
5. Bỏ qua giá trị của hệ thống hạ tầng
Nhiều dự án đã đầu tư điện 3 pha, hệ thống cấp nước, hồ chứa, đường giao thông nội bộ, hệ thống tưới tự động, kho bảo quản, nhà điều hành…Các hạng mục này có thể chiếm từ 20–40% tổng giá trị dự án.
Nếu không được đánh giá đầy đủ, doanh nghiệp sẽ bị thiệt hại đáng kể khi chuyển nhượng hoặc góp vốn.
6. Không định giá đúng tài sản sinh học
Đây là điểm đặc thù của ngành nông nghiệp. Mỗi loại đều có phương pháp định giá riêng.
Không ít trường hợp doanh nghiệp chỉ tính giá trị đất mà bỏ qua toàn bộ giá trị tài sản sinh học, dẫn đến kết quả thấp hơn nhiều so với giá trị thực.
7. Sử dụng dữ liệu thị trường không cập nhật
Giá đất nông nghiệp, vật tư, máy móc, cây giống, chi phí xây dựng, thay đổi liên tục theo thị trường…Nếu sử dụng dữ liệu cũ, kết quả định giá sẽ mất tính chính xác và không còn phù hợp với thời điểm thẩm định.
8. Chỉ áp dụng một phương pháp định giá
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá hiện hành, việc xác định giá trị tài sản thường cần xem xét nhiều phương pháp khác nhau như:
- phương pháp so sánh
- phương pháp chi phí
- phương pháp thu nhập
- phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)
Việc chỉ áp dụng duy nhất một phương pháp có thể dẫn đến kết quả thiếu khách quan.
9. Không đánh giá các yếu tố rủi ro
Một dự án nông nghiệp luôn đối mặt với nhiều rủi ro như: thiên tai, dịch bệnh, biến đổi khí hậu, biến động giá nông sản, thay đổi chính sách, rủi ro xuất khẩu…
Nếu không lượng hóa các yếu tố này, giá trị dự án có thể bị đánh giá cao hơn thực tế.
10. Tự định giá mà không thuê đơn vị thẩm định chuyên nghiệp
Đây là sai lầm phổ biến nhất. Nhiều doanh nghiệp tự lập bảng tính, tham khảo giá trên internet, hỏi môi giới, lấy chi phí đầu tư làm giá trị dự án…Vì vậy, kết quả thường không được ngân hàng chấp nhận, cơ quan quản lý công nhận, nhà đầu tư tin tưởng, tòa án sử dụng khi giải quyết tranh chấp
Doanh nghiệp có thể gặp những thiệt hại gì nếu định giá sai?
Một kết quả định giá không chính xác có thể dẫn đến:
- Mất cơ hội vay vốn do tài sản bị định giá thấp.
- Huy động vốn với tỷ lệ góp vốn không phù hợp.
- Chuyển nhượng dự án dưới giá trị thực.
- Phát sinh tranh chấp giữa các cổ đông.
- Khó thu hút nhà đầu tư chiến lược.
- Gia tăng rủi ro về thuế và pháp lý.
- Lập báo cáo tài chính không phản ánh đúng giá trị tài sản.
- Đưa ra quyết định đầu tư thiếu hiệu quả.
Trong nhiều trường hợp, khoản thiệt hại có thể lên tới hàng chục hoặc hàng trăm tỷ đồng.
Công ty thẩm định giá dự án đầu tư uy tín tại Việt Nam
Với năng lực và uy tín hàng đầu tại Việt Nam, Thẩm định quốc tế Đông Dương – SunValue đã trở thành thương hiệu thẩm định giá được hàng trăm chủ đầu tư lựa chọn, tin dùng.
Thừa hưởng kinh nghiệm thẩm định giá, nguồn dữ liệu về giá của hơn 24 năm phát triển, Thẩm định giá Đông Dương – SunValue đã tạo dựng được các thế mạnh đặc trưng của mình như:
- Hệ thống CN-PGD rộng khắp cả nước với 55 địa điểm trên toàn quốc.
- Là đối tác phụ trách thẩm định tài sản đảm bảo cho hơn 85% ngân hàng tại Việt Nam; trong đó gồm nhiều ngân hàng lớn như: VIB, SHB, HD Bank, Agribank, Sacombank, BIDV, Viettinbank, MSB, Citibank, Wooribank, BVB…
- Kinh nghiệm định giá dự án đầu tư thực tế phong phú với hàng trăm dự án nông nghiệp, thủy điện…đã được định giá thành công.
- Chứng thư hợp pháp, là căn cứ pháp lý sử dụng cho nhiều mục đích cụ
- Thời gian nhanh chóng: Hoàn thành trong 3–7 ngày làm việc.
- Bảo hành giá trị tài sản sau thẩm định
- Tư vấn hồ sơ định giá miễn phí
Thông tin liên hệ:
- Hotline: 0901 186 200
- Web: dinhgiasunvalue.com
