CÁC LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS 2023

342 lượt xem

Đất đai, nhà cửa, nhà xưởng… là các bất động sản phổ biến, được giao dịch thường xuyên nhất trên thị trường. Tuy nhiên, bên cạnh đó còn có các nhóm bất động sản khác được Nhà nước quy định rõ về mục đích sử dụng, cùng với đó là những phương pháp thẩm định giá đặc trưng riêng. Hãy cùng Thẩm định giá Đông Dương – Sunvalue phân loại các loại hình bất động sản và các định giá bất động sản mới nhất hiện nay.

Định nghĩa về bất động sản

Trước khi Luật đất đai (sửa đổi) được ban hành năm 2023, khái niệm bất động sản được quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân năm 2015. Cụ thể, bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định…Theo góc nhìn này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.

các loại bất động sản, định giá bất động sản, phân loại đất

Có bao nhiêu loại bất động sản ?

Theo các quy định về đất đai, bất động sản nói chung thì hiện nay có 3 nhóm bất động sản chính gồm:

  • Bất động sản đặc biệt: Bao gồm chủ yếu là các BĐS tâm linh, tín ngưỡng văn hóa như công trình bảo tồn quốc gia, nhà thờ dòng họ, di sản văn hoá vật thể, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang…

Đây là nhóm bất động sản đặc biệt, rất ít hoặc không có các giao dịch thương mại, ít phát sinh nhu cầu thẩm định giá trị.

  • Bất động sản không được đầu tư xây dựng: Bao gồm chủ yếu là đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ hải sản, đất hiếm, đất làm muối, đất chưa sử dụng…

Cũng tương tự như nhóm bất động sản đặc biệt, nhóm bđs này rất hiếm khi được giao dịch mua bán trên thị trường, đôi khi cũng có phát sinh nhu cầu thẩm định giá nhưng chủ yếu phục vụ mục đích đền bù, giải phóng mặt bằng dự án.

  • Bất động sản được phép đầu tư xây dựng: Bao gồm các bất động sản nhà ở như: nhà đất, chung cư, biệt thự, khách sạn…; Các nhà xưởng, khu công nghiệp và công trình thương mại – dịch vụ; BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội); BĐS là trụ sở làm việc…

Đây là nhóm bất động sản phổ biến nhất, chiếm hơn 90% lượng giao dịch trên thị trường hiện nay.

các loại bất động sản, định giá bất động sản, phân loại đất ở

Phương pháp thẩm định giá đất, bất động sản hiện nay

Tới thời điểm hết tháng 6/2023, các phương pháp thẩm định giá đất, bất động sản nói chung được áp dụng theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 (thẩm định giá bất động sản) ban hành kèm Thông tư 145/2016/TT-BTC hiệu lực từ 1/1/2017. Theo đó, các bất động sản được thẩm định giá bằng các phương pháp khác nhau, tùy thuộc vào đó là loại hình bất động sản nào. Cụ thể:

Thẩm định giá bất động sản là đất nền.

Các phương pháp áp dụng:

  • Phương pháp so sánh;
  • Phương pháp chiết trừ;
  • Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
  • Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
  • Phương pháp thặng dư.\

Thẩm định giá nhà ở (chung cư, nhà ở riêng lẻ, biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, nhà ở liền kề mặt phố, nhà liền kề có sân vườn, nhà ở nông thôn truyền thống).

Các phương pháp định giá:

  • Phương pháp so sánh
  • Phương pháp chi phí thay thế
  • Phương pháp chi phí tái tạo.

Thẩm định giá bất động sản thương mại (Trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, khách sạn).

Các phương pháp định giá:

  • Phương pháp vốn hóa trực tiếp
  • Phương pháp dòng tiền chiết khấu
  • Phương pháp so sánh
  • Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo (thường sử dụng để kiểm tra, đối chiếu)

Thẩm định giá bất động sản công nghiệp (nhà máy, nhà xưởng sản xuất – chế biến, khu công nghiệp, khu chế xuất…).

Các phương pháp áp dụng:

  • Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo
  • Phương pháp vốn hóa trực tiếp
  • Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Thẩm định giá bất động sản khác

Đối với các loại bất động sản khác, không thuộc 4 nhóm trên thì tùy vào từng mục đích sử dụng, mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị bất động sản, đặc điểm pháp lý – kinh tế – kỹ thuật, mức độ sẵn có của thông tin thu thập được; Các đơn vị thẩm định giá lựa chọn phương pháp thẩm định giá hoặc kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá theo quy định về các phương pháp tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và phù hợp với quy định của các pháp luật có liên quan.

Thông tin chi tiết: