Thẩm định giá thuê đất thương mại dịch vụ theo giá trị trường

233 lượt xem

Giá thuê đất thương mại dịch vụ giữa các cá nhân, tổ chức được thỏa thuận theo mức giá của thị trường. Để tránh các thiệt hại về kinh tế, quyền lợi pháp lý, thông thường các bên đi thuê và cho thuê sẽ cần tới dịch vụ thẩm định giá độc lập để xác định bảng giá thuê đất thương mại được chính xác nhất.

đất thương mại dịch vụ, thuê đất thương mại, định giá đất thuê

Khái niệm về đất thương mại dịch vụ

Đất thương mại dịch vụ là loại đất đặc thù, được quy định cụ thể về mục đích sử dụng. Cụ thể, theo Luật đất đai 2013 có quy định, đất thương mại dịch vụ là loại đất phi nông nghiệp, dùng để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh, thương mại. Cụ thể hơn, đây là nhóm đất để để xây dựng cơ sở kinh doanh hoặc các công trình phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại, dịch vụ. Ví dụ: Bến xe, chợ, nhà ga, rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn…

Gần đây nhất, Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định khái niệm về đất thương mại, dịch vụ:

Đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại  cụ thể như kể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không phụ thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm”.

Đất thương mại dịch vụ được Nhà nước cho cá nhân, tổ chức thuê theo hình thức trả tiền một lần hay trả tiền hàng năm và được cấp Chứng nhận quyền sử dụng đất thuê có thời hạn. Căn cứ theo điều 153 Luật đất đai năm 2013, trong quá trình được cấp quyền sử dụng, nếu không có nhu cầu nữa, cá nhân tổ chức này có thể cho các cá nhân tổ chức khác thuê lại đất đó theo đúng quy định về mục đích sử dụng của đất thương mại dịch vụ.

Thẩm định giá thuê đất thương mại dịch vụ như nào?

Đất thương mại dịch vụ thuộc sở hữu của Nhà nước, vì vậy mức giá thuê và thời giạn thuê của loại hình đất này được tuân thủ theo quy định của Bảng giá đất Nhà nước của các Tỉnh/Thành phố khác nhau. Tuy nhiên khi khách hàng thuê lại đất thương mại dịch vụ của cá nhân, tổ chức đã được cấp quyền sử dụng đất thì sẽ cần thẩm định giá để xác định giá thuê theo giá trị thị trường.

đất thương mại dịch vụ, thuê đất thương mại, định giá đất thuê 2

Phương pháp thẩm định giá đất thuê theo giá trị thị trường được tuân theo Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản do Hội thẩm định giá Việt Nam ban hành, bao gồm:

  • Phương pháp thu nhập

Là phương pháp dự trên thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai của bất động sản thương mại dịch vụ, tương ứng với tỷ lệ phần trăm (%) thu hồi vốn nhất định (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của tài sản.

Để thực hiện phương pháp này, thẩm định viên cần xác định các tham số giá trị trong tương lai với yêu cầu chính xác cao. Vì vậy kết quả thẩm định giá thường có sự chênh lệch so với thực tế. Trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán bổ sung.

  • Phương pháp so sánh

Là phương pháp dựa trên cơ sở xác định giá thuê đã được giao dịch trên thị trường của các bất động sản tương đồng với diện tích đất thuê đang cần định giá (tương đồng về diện tích, thời hạn, vị trí…) để ước tính giá trị của tài sản. Đây là phương pháp thẩm định giá bất động sản phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.

  • Phương pháp lợi nhuận

Đây là phương pháp cũng khá phổ biến để xác định giá trị đất thương mại dịch vụ, tiêu biểu như: khách sạn, rạp phim, trung tâm thương mại…bởi khả năng sinh lời dòng tiền từ bất động sản đó. Mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những bất động sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.

So sánh giá thuê đất theo bảng giá đất Nhà nước và thị trường

Đất thương mại dịch vụ là nhóm đất phi nông nghiệp, được sử dụng cho các mục đích sản xuất kinh doanh, dịch vụ hay xây dựng các công trình phục vụ sản xuất kinh doanh.

Đối với các nhân, tổ chức được thuê trực tiếp từ Nhà nước thì tiền thuê và các khoản thuế được áp dụng theo khung giá đất thuê của Tỉnh/Thành phố đó – nơi đang quản lý đất. Bảng khung giá đất trên sẽ được UBND cấp tỉnh/Thành phố ban hành theo từng giai đoạn để phù hợp với quy hoạch phát triển hay ký hoạch sử dụng đất của tỉnh.

đất thương mại dịch vụ, thuê đất thương mại, định giá đất thuê 3

Đối với cá nhân, tổ chức thuê lại đất thương mại dịch vụ từ cá nhân, tổ chức đang được cấp quyền sử dụng đất thuê thì giá thuê sẽ do thỏa thuận theo giá trị thị trường giữa hai bên. Khi đó, để tránh các thiệt hại kinh tế và pháp lý, người đi thuê và chủ tài sản cần thuê thẩm định giá độc lập để xác định chính xác giá trị của bất động sản đó.

Công ty định giá giá thuê đất thương mại dịch vụ uy tín

Với kinh nghiệm định 20 định giá chuyên sâu trong ngành cùng với mối quan hệ hợp tác chiến lược với hàng chục ngân hàng tại Việt Nam, thẩm định giá Đông Dương – SunValue được biết đến là thương hiệu thẩm định giá hàng đầu Việt Nam.

Thẩm định giá Đông Dương cũng tự hào đã trở thành đối tác chiến lược, định giá các bất động sản cho các doanh nghiệp hàng đầu cả nước như: Vingroup, Sungroup, Hòa Phát, Tài Tâm, Lotter…

Bên cạnh đó, Công ty thẩm định giá Đông Dương còn là đối tác phụ trách thẩm định giá cho hơn 85% ngân hàng – tổ chức tín dụng như: Agribank, VIB, SHB, MSB, ACB, BIDV, SeAbank, CBbank…nên hiểu rõ “khẩu vị” và tiêu chí của các ngân hàng tại Việt Nam.

Hiện nay với lợi thế về hệ thống Chi nhánh – PGD lên tới hơn 50 điểm trên toàn quốc, đội ngũ thẩm định viên giàu kinh nghiệm -chuyên môn cao, ứng dụng chuyển đổi số vào hoạt động định giá, dữ liệu về giá thị trường dồi dào…Đông Dương – SunValue cam kết mang đến cho khách hàng dịch vụ thẩm định giá tốt nhất với chi phí hợp lý nhất.

Thông tin liên hệ: