Tự thẩm định giá đất theo phương pháp thẩm định giá mới nhất

304 lượt xem

Khi tiến hành giao dịch mua bán, thế chấp vay vốn, chuyển nhượng, góp vốn đầu tư các bất động sản như: đất đai, nhà cửa, căn hộ…thì việc thẩm định giá trị tài sản đó là điều vô cùng cần thiết để đảm bảo quyền lợi cho các bên. Bạn có thể thuê đơn vị thẩm định giá độc lập, có đủ điều kiện pháp lý thực hiện hoặc tham khảo các phương pháp thẩm định giá dưới đây để tự thực hiện, đối chiếu với đơn vị thẩm định giá.

Bất động sản là gì, quy định như thế nào?

Quy định và khái niệm về bất động sản được Luật Dân sự năm 2015 quy định rõ tài điều 107 của luật này. Theo đó, bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

thẩm định giá nhà đất, định giá nhà phố, tự định giá nhà, cách thẩm định giá nhà

Như vậy, có thể khẳng định đất đai, nhà cửa, căn hộ, biệt thự…thuộc loại hình bất động sản và khi thẩm định giá sẽ áp dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản theo quy định của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Phương pháp định giá so sánh

Phương pháp so sánh là việc xác định giá trị đất, bất động sản dựa trên giá trị thị trường của các bất động sản có đặc điểm tương đồng với tài sản đang được thẩm định giá. Lưu ý là cần xác định tối thiểu ba tài sản so sánh với những yếu tố tương đồng với tài sản thẩm định giá như: diện tích, vị trí, hướng đất, khu vực, tiện ích gắn liền, cơ hội phát triển…

Phương pháp thẩm định giá so sánh hiện đang là phương pháp thẩm định giá phổ biến nhất ở Việt Nam và quốc tế cho lĩnh vực bất động sản nói chung. Nó cũng được quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Luật giá do Bộ Tài chính ban hành.

Phương pháp định giá thu nhập/dòng tiền

Phương pháp thu nhập là cách định giá tương đối “hàn lâm” bởi phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập dòng tiền trung bình hằng năm trong tương lai từ một bất động sản, tương ứng với tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của tài sản.

Tuy nhiên, khó khăn của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác cao, phải tính được các rủi ro trong tương lai; trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước. Vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế. Trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán bổ sung.

tự thẩm định giá nhà đất, định giá nhà phố, tự định giá nhà, cách thẩm định giá nhà

Phương pháp định giá thặng dư

Phương pháp định giá thặng dư của bất động sản, nhà đất là một dạng của phương pháp giá thành. Chúng thực hiện theo nguyên tắc: giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình bất động sản trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.

Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai. Chẳng hạn như căn cứ theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các bất động sản đặc biệt như resort, khách sạn hay những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó. Nhìn chung, đây cũng là một phương pháp thẩm định giá đòi hỏi có chuyên mông cao về thẩm định giá, thông thường chỉ dó các thẩm định viên giàu kinh nghiệm thực hiện.

Trên đây là 4 phương pháp thẩm định giá đất, bất động sản phổ biến nhất và được quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Tùy thuộc vào các loại hình bất động sản như: nhà cửa, đất đai, bất động sản công nghiệp… mà áp dụng những phương pháp thẩm định giá khác nhau.

Bạn có thể tự mình áp dụng một hoặc tất cả các phương pháp trên cùng một lúc để định giá nhà ở của bạn. Bên cạnh việc lựa chọn một công ty thẩm định giá độc lập có đủ điều kiện pháp lý, năng lực để kết quả thẩm định có tính pháp lý sử dụng cho các mục đích cụ thể như vay vốn, phân chia tài sản, góp vốn đầu tư, nộp thuế…bạn có thể đối chiếu kết quả thẩm định giá với đơn vị định giá đó.

Thông tin chi tiết: